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【年报有料·金地集团】成功步入千亿军团,规模与利润齐行

发布时间:2017年04月14日
  (亿翰智库)金地集团初创于1988年,总部在中国深圳,金地主要战略为“一体两翼”,以住宅开发销售为主体,商业和金融为两翼。在“均衡全国市场布局,聚焦于重点城市群”的战略导向下,形成以珠三角、长三角、环渤海三大核心区域和武汉、西安、沈阳三个重要城市为核心的“3+3”战略布局。
 
一、稳步迈入千亿军团,
销售金额同比增长63%
 
  2016年,金地集团成功进入千亿军团,实现销售金额1006.3亿元人民币,销售面积658.2万平方米,同比分别增长63%和48%,这与金地坚守一二线城市、多元化布局和创新产品线等举措的执行密不可分,一二线城市的总投资额占比已经高达63%。
 
  2016年,金地各区域项目销售表现优异,其中,华东区域公司销售额实现突破性增长,三季度销售额即破百亿,成为2016 年首个实现销售额破百亿的区域,全年累计签约金额约175亿元;华南、华北、东南、华中也先后实现销售额破百亿,最终实现全年销售额、回款额和利润的稳步增长。
 
  在城市深耕战略的指引下,金地所在城市市场份额得到进一步稳固和提升,在上海、武汉、西安、沈阳、大连、宁波、东莞等城市市场排名均位列前十。
 
  从具体项目来看,金地合计有24个项目的销售金额超过10亿元,其中,武汉自在城单项目销售金额超过26亿元,深圳龙城中央、北京未未来、上海天地云墅、上海都会艺境、武汉天悦等项目年度销售金额超过20亿元。广州天河公馆、上海都会艺境、北京华宸、北京未未来等项目首次开盘几近售罄。
 
  2017年1-2月金地累计实现签约面积83.6万平方米,同比增长25.35%;累计签约金额 160.9亿元,同比增长52.35%。
图:2010年-2016年金地集团销售业绩
 
 
二、归母净利润同比上升96.87%,
成本管控成效显著
 
  2016 年,金地实现营业收入555.09亿元,同比上升69.43%;归属于母公司净利润63亿元,同比上升96.87%。利润上升主要得益于2016年结转的项目规模大幅度提高。房地产项目结算面积435.82万平方米,同比上升 64.05%;结算收入522.93亿元,同比上升71.28%。2016年,金地的房地产业务毛利率为 28.73%,较2015年同期增加0.94个百分点。
图:2005年-2016年金地营业收入及盈利情况
 
 
  2011年至2016年,金地的三费费用率整体呈下降趋势,除2008、2009年外,财务费用率均维持在1%以内。2015年三费费用率均较上年有所提高,主要由于销售规模扩大,导致销售费用增加;管理规模扩大致使管理费用增加;财务费用率虽有所提高,但2015年利息收入增加,财务费用绝对值较2014年同期减少15.09%。2016年,金地对成本的控制效果较优,三费费用率仅为5%,处于相对较低水平。
图:2011年-2016年金地三费费用率走势
 
 
三、债务结构合理,无偿债压力
 
  2015年,公司债务融资余额为393亿元,债务融资加权平均成本为5.32%,资产负债率为65.83%,剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后,金地实际资产负债率为58.3%,净负债率为51 %。
 
  2016年,金地在稳固传统银行合作渠道的同时,积极开拓中期票据、公司债等长期限、低成本的融资渠道。2016年金地注册并发行5年期中期票据48亿,以3%和3.5%的低成本成功发行3+3年期公司债13亿元和5+3年期公司债17亿元,并新获批公司债券130亿元的发行额度。
 
  2016年末末,金地债务融资余额为366.47亿元,债务融资加权平均成本为4.52%,资产负债率为65.43%,剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后,金地实际资产负债率为57.9%,净负债率为28.4%,在行业内属于中上水平。
图:2011年-2016年金地负债率走势
 
 
  截至2016年底,金地有息负债合计366亿元,债务融资加权平均成本为4.52%,其中,银行借款占比为47.2% ,债券占比为50.66%,其他借款占比为2.14%。金地的长期负债占全部有息负债比重的78%,债务期限结构合理。截至2016年年末,有息负债中,境内负债占比95%,境外负债占比5%。2016年,金地资本化的利息支出合计13.82亿元,没有资本化的利息支出7.27亿元。
表:2015年-2016年金地融资情况
 
四、聚焦重点城市群,
新增土地投资399亿
 
  2013年金地新增可售建筑面积753万平米,为2010年至2016年新增可售建筑面积最多的一年。2015年新增土地33宗,总投资额高达297亿元,权益投资额113亿元,新增土地储备447万平米,同比增长56%。2015年,金地坚持了深耕一线城市及强二线城市的策略,一线城市的总投资额占比39%,二线城市的总投资额占比51%,三线城市的总投资额占比仅10%,而三线城市中大部分位于东莞,且投资项目主要在临深片区。截止2015年12月31日,金地总土地储备超过2600万平方米,权益土地储备约1600万平方米。
图:2010年-2016年金地新增土地投资
 
 
  2016上半年金地共获取了12 宗土地,主要为底价或收购获取,总投资额约97亿元,权益投资额约32亿元,新获取土地储备可售面积约222万平方米,权益可售面积约102万平方米,其中,一、二线城市的总投资额占比78%,三线城市的总投资额占比22%,而在三线城市获取的土地均位于东莞临深片区。多数项目引入合作伙伴共同开发,金地所占权益较小,仅沈阳浑南益华项目所占权益为100%。
 
  2016年金地在“均衡全国市场布局,聚焦于重点城市群”的战略导向下,通过基于城市群研究的投资布局模型、城市评价模型和项目评价模型,形成以珠三角、长三角、环渤海三大核心区域的战略布局。2016年金地共获取了33宗土地,总投资额399亿元,权益投资额168亿元,新增了约533万平米的土地储备。截止2016年年末,金地总土地储备约2950万平方米,权益土地储备约1500万平方米。
 
  2016年金地可谓一手规模,一手利润,实现了规模与效益的平衡,收获颇丰。2016年成功进驻千亿军团,销售金额同比增长63%,归属于母公司的净利润同比增长97%,净利润率较2015年明显提升。
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